Сделки с недвижимостью в Испании
Собственниками недвижимости в Испании могут стать как юридические, так и физические лица. В вопросе приобретения жилья, коммерческих помещений, земельных участков и т.п. Испания уравняла в правах своих собственных граждан и иностранцев. Иными словами, недвижимость в Испании могут свободно приобрести как РЕЗИДЕНТЫ, так и НЕРЕЗИДЕНТЫ страны.
Продать недвижимость, по законам Испании, имеет право сам владелец или же лицо, имеющее от него нотариально заверенную доверенность.
После того, как Вы определились с выбором квартиры, дома или виллы в Испании, начинается этап подготовки к оформлению сделки купли-продажи, а также передачи права собственности на жилье. Несмотря на то, что процесс этот чисто технический, подходить к нему нужно ответственно.
В первую очередь вы должны проверить все правоустанавливающие документы объекта недвижимого имущества.
Вся информация о любом типе недвижимости Испании находится в Реестре собственности — Registro de la Propiedad. Поэтому, при покупке жилья на вторичном рынке из этого регистра необходимо предварительно запросить выписку Nota Simple, в которой будет указана история объекта, а так же сведения о том, что данная недвижимость Испании действительно принадлежит указанному собственнику, не находится под залогом и арестом, также в ней указывается площадь и задолженность владельца по ипотеке или имущественным налогам (если имеется).
Какие документы должен предоставить собственник недвижимости:
Т.н. эскритура, на испанском языке Escritura publica de compraventa – данный документ подтверждает право собственность на недвижимость, в нём указываются детальные характеристики объекта. Этот правоустанавливающий документ должен быть с отметкой о регистрации недвижимого имущества в гос. реестре.
IBI – в этом правоустанавливающем документе находятся сведения об уплате муниципального налога на недвижимость (он оплачивается ежегодно), также в нём прописан кадастровый номер и кадастровая оценка недвижимого имущества.
Если хотите купить недвижимость Испании от застройщика «на первичном рынке», необходимо изучить следующие документы: Declaración de obra nueva в нём указывается есть ли застройщика разрешение на данное строительство и зарегистрирован ли объект строительства в налоговой. Также, когда собираетесь покупать квартиру или апартаменты в комплексах, обязательно проверьте ещё и план строительства в местном муниципалитете.
При покупке недвижимости Испании в кредит, процедура сделки будет проходить безопасней и легче, т.к. все необходимые документы проверяют службы финансового учреждения, в котором оформляется ипотека.
К этому процессу необходимо подойти со всей ответственностью, ведь незнание определенных нюансов может привести к нежелательным последствиям. Поэтому мы предлагаем Вам узнать обо всех этапах покупки испанской недвижимости заранее, еще в России. Сопровождение сделки купли-продажи недвижимости лучше и надёжнее доверить профессионалам.
Оформление контракта на покупку испанской недвижимости
После того, как Вы выбрали объект по душе, его необходимо зарезервировать. Для этого Вы заключаете так называемый договор резерва, оплачиваете определенную сумму в качестве задатка, после чего данный объект снимается с продажи. Для резервирования недорогих объектов испанской недвижимости (до 150 000 евро) обычно достаточно суммы порядка 3.000 евро.
При покупке недвижимости на первичном рынке, Вы заключаете договор резерва непосредственно с компанией-застройщиком, при покупке жилья на вторичном рынке – с нашим партнером – риэлтерской компанией. Наши партнеры контролируют составление договора резерва и обязательно переведут его для Вас на русский язык.
В договоре резерва указывается, кто выступает в роли продавца недвижимости и кто её покупает, описываются условия сделки (стоимость объекта, сроки и форма оплаты, сроки подписания купчей, состояние объекта), указывается размер задатка, описываются дополнительные условия сделки (если они имеют место) и условия расторжения договора задатка.
Открытие счета в испанском банке
Это относительно простая операция, которая является неотъемлемой частью процедуры покупки испанской недвижимости. Не имея банковского счета, Вы не сможете заключить договор купли — продажи, а в дальнейшем – оплачивать коммунальные платежи и налоги за свою недвижимость.
Наши сотрудники порекомендуют Вам банк, исходя из необходимости оформления ипотечного кредита (лучше всего брать кредит в том банке, в котором имеет кредит строительная компания, у которой Вы планируете приобрести недвижимость). Если же Вы не планируете брать ипотечный кредит, то банк для открытия счета будет выбран, исходя из спектра услуг и привлекательности тарифов.
Счет в банке Вы можете открыть на нескольких человек. Это удобно, если владельцев недвижимости будет несколько (в дальнейшем, все они смогут пользоваться счетом). Также Вы можете оформить пластиковые карты для удобства работы со своим счетом и получить индивидуальные секретные коды для управления счетом через интернет.
В последнее время испанские банки ужесточили требования, предъявляемые к иностранным лицам, открывающим в них счета. Данное ужесточение связано с ведущейся в Испании и Евросоюзе в целом кампании по предотвращении «отмывания» денежных средств. Неприятным моментом является и тот факт, что не существует какого-то универсального списка документов, необходимого для открытия счета в любом банке; напротив, список требований индивидуален и любой из банков вправе запросить любой, порой даже совершенно неожиданный, документ. Любые представленные в отделение банка документы должны иметь испанский перевод, чаще всего — присяжный.
В связи с тем, что наличные расчеты в размере свыше 2.500 евро в день в Испании запрещены, оплата приобретаемого Вами объекта испанской недвижимости будет осуществляться именно с Вашего счета в банке (необходимую сумму необходимо внести на счет до момента подписания договора купли-продажи, которое происходит в присутствии нотариуса).
После приобретения недвижимости и переоформления договоров на обслуживание и коммунальные услуги, все налоги и коммунальные платежи впредь будут автоматически списываться с Вашего банковского счета ежемесячно согласно платежным поручениям соответствующих организаций. Как правило, практически все банки предоставляют услугу информирования о проведенных операциях, отправляя по электронной почте или смс соответствующий отчет.
Получение идентификационного номера иностранца (NIE)
NIE – очень важный документ. Без него Вы не сможете ни приобрести испанскую недвижимость, ни открыть фирму, ни купить машину. Если в будущем Вы планируете запрашивать резиденцию в Испании, этот номер будет проставлен на Вашей карте резидента.
Наши сотрудники и адвокаты сопроводят Вас в полицию по делам иностранцев для подачи документов на присвоение NIE. Для этого потребуется следующий пакет документов:
- Оригинал и копия загранпаспорта с действующей шенгенской визой;
- Оригинал и копия обратных билетов на самолет;
- Оригинал и копия договора резерва объекта недвижимости в Испании;
- Квитанция об уплате первого взноса за объект (невозвращаемого задатка);
- 2 экземпляра заявления особой формы, собственноручно заполненного и подписанного соискателем NIE.
В случае подачи запроса на получение NIE по доверенности обратный билет не требуется, но понадобится доверенность, а копию загранпаспорта и подпись на заявлении необходимо будет заверить у нотариуса или в консульстве Испании в России.
Срок оформления NIE может составлять от одного-двух дней до двух недель, в зависимости от города и региона Испании (запрос на выдачу NIE необходимо подавать в том городе, где Вы приобретаете недвижимость).
Оформление ипотечного кредита в Испании
Иностранные граждане, которые приобретают испанскую недвижимость, могут воспользоваться услугой ипотечного кредитования в одном из банков Испании.
По состоянию на осень 2014 года Вы можете получить ипотечный кредит на сумму от 50 % от стоимости недвижимости (в некоторых случаях испанские банки готовы финансировать приобретение недвижимости, находящейся на их балансе, на сумму до 70-80%). Кредит выдается под 2-3,5% годовых на срок до 30 лет. Также предусмотрена возможность досрочного погашения кредита.
Срок кредита рассчитывается исходя из Вашего возраста (до достижения 65 лет). Если владельцев недвижимости несколько, срок кредита рассчитывается для самого молодого из них.
Каждый совершеннолетний покупатель недвижимости для запроса ипотечного кредита должен предоставить в испанский банк следующий пакет документов:
- Для граждан России — справка о доходах форма 2 НДФЛ за последние 12 месяцев, но лучше за текущий и предыдущий год. Для граждан других стран — аналогичная справка, если имеется, или декларация о доходах из налоговых органов за такой же период.
- Справка с места работы на фирменном бланке с указанием занимаемой должности, размера зарплаты и продолжительности работы на данной фирме или в учреждении. Важен более длительный срок работы.
- Выписка с личного банковского счета в своей стране за последние 12 месяцев, где видно, что деньги на счёт регулярно поступают. Не обязательно в размере указанной зарплаты или фигурирующие в 2 НДФЛ, можно несколько меньше, т.к. это объясняется тем, что зарплату, например в России, часто не переводят напрямую в банк на счёт сотрудника, а выдают по месту работы.
- Для владельцев бизнеса — свидетельство о регистрации фирмы и соответствующие страницы из документа, где указано, что эта фирма принадлежит Вам или Вы являетесь её совладельцем.
- Рекомендательное письмо из банка.
- Справка из банка / банков о наличии депозита / депозитов, если имеются.
- Свидетельство из государственного органа о владении в своей или другой стране квартирой и / или домом с указанием их площади в квадратных метрах и записью, что нет никаких задолженностей.
- Идентификационный номер иностранца NIE, который оформляется на месте в Испании (примерно 7-10 рабочих дней).
- Прочие документы.
Перечень документов, а так же предъявляемые требования и условия могут отличаться друг от друга, в зависимости от банка, в который Вы обращаетесь с запросом по предоставлению кредита. Все документы должны быть предварительно переведены на испанский язык и заверены соответствующим образом.
В случае обращения в нашу коллегию за соответствующей услугой, после заключения договора и перед Вашей поездкой в Испанию, мы предварительно направляем копии Ваших документов в один из испанских банков. Специалист по кредитованию нерезидентов предварительно оценит Ваши шансы на получение кредита. Оригиналы документов необходимо привезти с собой во время поездки в Испанию.
Рассмотрение Ваших документов банком и принятие решения о выдаче ипотечного кредита займет от недели до месяца. Комиссия банка и сопутствующие выдаче ипотеки расходы могут составить до 3% от стоимости недвижимости.
Заключение сделки купли-продажи испанской недвижимости
Когда идентификационный номер иностранца (NIE) у Вас на руках, банк принял положительное решение о выдаче ипотечного кредита, необходимая для покупки испанской недвижимости сумма перечислена на банковский счет, все необходимые документы направляются к нотариусу, после чего стороны согласовывают дату подписания купчей.
Вы можете присутствовать при заключении сделки лично или составить доверенность на наших специалистов, которые будут действовать от Вашего имени.
При заключении сделки купли-продажи присутствуют нотариус, продавец (или его доверенное лицо), покупатель (или его доверенное лицо), переводчик, в случае оформления ипотечного кредита – представитель испанского банка.
Переводчик является ответственным лицом и переводит документы для участников сделки, которые не владеют испанским языком. При сопровождении сделки мы предоставляем переводчика или русскоязычного адвоката без дополнительной оплаты.
Все участники сделки несут одинаковую юридическую ответственность за совершенный акт купли-продажи недвижимости. Договор купли-продажи составляется на испанском языке. Нотариус, так же, как и мы, тщательно проверяет чистоту сделки.
При обращении к нам Вы можете быть уверены, что приобретете недвижимость с «чистыми» документами, свободную от долгов, арестов и кредитов (кроме специально оговоренных случаев, например, при желании приобрести жилье с «обременением», например, имеющейся ипотекой). Непосредственно перед подписанием купчей у нотариуса покупатель должен полностью расплатиться с продавцом, а форма и дата оплаты обязательно указываются в договоре.
Юридически уже сразу после подписания купчей на недвижимость всеми заинтересованными сторонами и заверения подписей нотариусом, Вы вступаете в права владения и можете распоряжаться недвижимостью на свое усмотрение.
После заключения сделки купли-продажи продавец передает Вам как новому собственнику жилья:
- ордер (право на эксплуатацию этого объекта);
- документ на заключение контрактов с компаниями, предоставляющими коммунальные услуги (если Вы приобрели недвижимость на первичном рынке), или данные для переоформления существующих контрактов (в случае покупки вторичного жилья);
- ключи от недвижимости.
Оформление прав собственности на недвижимость в Испании
Помимо стоимости испанской недвижимости, Вы также оплачиваете налоги и расходы по передаче права собственности.
В день подписания договора купли-продажи Вы получите на руки его нотариальную копию, а если для покупки оформлялся ипотечный кредит, то и ипотечный договор (в некоторых случаях эти два документа могут быть объединены в один).
Далее нотариус направляет эти документы в государственный Реестр собственности Испании, регистрация перехода прав собственности в котором может происходить до 3-х месяцев (как правило, быстрее). После завершения процесса регистрации Вы получите оригинал купчей и выписку из Реестра. Эти два документа будут являться одним из оснований для оформления годовой шенгенской мультивизы и последующего оформления ВНЖ в Испании для Вас и членов Вашей семьи.
После заключения сделки купли-продажи мы переоформим на Вас контракты на оплату коммунальных платежей и поможем произвести выплату налога на недвижимость. После окончания этой процедуры Вы становитесь счастливыми полноправными владельцами испанской недвижимости.
Аренда недвижимости в Испании
Этот процесс крайне прост – ввиду развитости рынка аренды в стране. На курортах снять квартиру можно в течение дня, достаточно обратиться в практически любое туристическое или риэлторское агентство, имея на руках только паспорт с въездной визой и деньги. Можно при этом поискать по объявлениям в газетах и на улице частных арендодателей, но тогда вам придется проявить особенную внимательность при подписании договора аренды или при заключении устного соглашения.
Арендовать жилье в Испании можно как на короткий, так и на длительный срок. Как правило, иностранцы снимают квартиры и дома для отдыха, реже – для длительного проживания или сдачи в субаренду на короткие сроки. Поэтому краткосрочная аренда популярнее долгосрочной. Сами испанцы предпочитают покупать жилье: рынок длительной аренды в стране развит довольно слабо по сравнению с остальной Европой.
Длительная как правило заключается по фиксированной месячной арендной ставке и предполагает самостоятельную оплату коммунальных платежей. Ставки по краткосрочной аренде зависят от сезона, плата рассчитывается понедельно (реже помесячно). Коммунальные платежи обычно включены в стоимость, часто сюда же входят сервисные услуги, такие как уборка и смена белья.
Законодательно арендатор защищен сильнее арендодателя. По закону взаимоотношения обеих сторон регламентируются двусторонним договором, в котором должны быть подробно указаны все права и обязанности.
Аренда квартиры или дома может стать первым шагом к его приобретению: арендатор имеет первоочередное право на покупку жилья, если владелец решает его продать.